Het huurrecht kan erg ingewikkeld zijn. Er zijn vele wettelijke plichten en rechten voor zowel huurder als verhuurder. In huurcontracten kan van sommige regels worden afgeweken en van andere weer niet. Ook wijken de regels van de huur van een woonruimte totaal af van de regels omtrent het huren van een bedrijfsruimte. Komt u er zelf niet meer uit, of wilt u gewoon wat algemene informatie over het huurrecht? Lees dan dit artikel waarin het huurrecht in een notendop wordt uitgelegd.
Huurovereenkomsten
Van huur is sprake als de ene partij, de verhuurder, het gebruik van een zaak verstrekt aan de andere partij, de huurder, die daarvoor een tegenprestatie moet betalen.
De wet onderscheidt drie soorten huurovereenkomsten:
* Algemene huurovereenkomsten
Dit zijn regels voor onder meer de huur van roerende goederen. Dit zijn goederen die niet nagelvast met de grond of een pand verbonden zijn. Hierbij kunt u denken aan een kast, computer of boek.
Valt uw huurovereenkomst zowel in deze categorie als in een van de andere twee onderstaande categorieën, dan gaan bij tegenspraak, de regels in de andere categorie voor.
* Huurovereenkomsten voor woonruimte
Deze categorie geldt voor vrijwel alle normale huurovereenkomsten van woonhuizen en appartementen. Een woonruimte is volgens het Burgelijk Wetboek een gebouwde onroerende zaak (een zaak die wel verbonden is met de grond) die als een zelfstandige woonruimte is verhuurd. Hierbij onderscheidt de wet zelfstandige woningen en onzelfstandige woningen (kamers).
Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet. Wanneer hier geen sprake van is, gaat het om een onzelfstandige woning.
* Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte
Hier worden regels gesteld voor ruimten die gehuurd worden voor bedrijfsdoeleinden. Er zijn twee categoriën te onderscheiden:
o Middenstandsbedrijfsruimten
Dit zijn panden die voor het publiek toegankelijk zijn, bijvoorbeeld winkels, horecagelegenheden en hotels. Er worden hier direct producten of diensten geleverd.
o Overige bedrijfsruimten
Dit zijn panden die niet onder middenstandsbedrijfsruimten vallen, zoals kantoren, fabrieken en pakhuizen.
In dit artikel wordt nader ingegaan op huurovereenkomsten voor woonruimte. Van belang is tevens, dat het huurrecht niet altijd van dwingend recht recht is. Dit wil zeggen, dat van sommige van deze bepalingen rechtsgeldig kan worden afgeweken in de huurovereenkomst.
Het is daarom van belang om altijd de huurovereenkomst erbij te pakken in een specifiek geval om te zien of er afwijkingen in staan (en eventueel een jurist te laten kijken of die afwijkingen zijn toegestaan, of niet).
Inhoud huurovereenkomst
In een huurovereenkomst staat onder meer:
* De personalia van de verhuurder en huurder;
* De huurprijs (dit kan de all-in huur zijn of de huur gespecificeerd in kale huur en servicekosten);
* Het adres en een omschrijving van de woning;
* De datum van ingang van het contract;
* Het tijdstip en de wijze van betaling;
* De afspraken over onderhoudsverplichtingen;
* De huisregels;
* De handtekening van de verhuurder en huurder.
Verplichtingen huurder
* Betaling van de huurprijs
Als een huurder zich hier niet aan houdt, dan pleegt hij wanprestatie. De verhuurder kan dan incassomaatregelen treffen om het verschuldigde bedrag te innen. De incassokosten en de wettelijke renten worden dan bovenop de verschuldigde huur in rekening gebracht.
* Gedragen als ‘goed huurder’
De huurder is verplicht om zich jegens de verhuurder te gedragen als een ‘goed huurder’. Zo moet hij de verhuurder toegang verschaffen tot het gehuurde, als er noodzakelijke reparaties verricht moeten worden. Kleine gebreken komen over het algemeen voor rekening van de huurder. Het gaat hierbij voornamelijk om reparaties die eenvoudig en goedkoop uit te voeren zijn. Als het huurcontract eindigt, moet de huurder ervoor zorgen dat de woning in de oude staat opgeleverd wordt.
Huurverhoging
De verhuurder mag één keer per twaalf maanden de huur verhogen, waarbij hij zich moet houden aan een maximale huurverhoging. Ook moet hij minimaal twee maanden van tevoren deze huurverhoging aan de huurder mededelen. De huur mag maximaal 2,1% tot 4,6% stijgen vanaf 1 juli 2016. Deze stijging hangt af van uw inkomen in 2014 en geldt alleen voor sociale huurwoningen. Bij het huren van een woning in de vrije sector geldt er geen maximale huurverhoging.
Bij het huren van een (studenten)kamer gelden de regels voor een sociale huurwoning zoals hierboven gesteld.
Voor de vraag of u een sociale woning huurt of een woning in de vrije sector kunt u deze site raadplegen.
Opzeggen van de huur
Als de huurder wil vertrekken, moet deze de huur opzeggen binnen de geldende opzegtermijn. De opzegtermijn is hetzelfde als de betalingstermijn (minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden). De huur moet schriftelijk en per aangetekende brief opgezegd worden en er hoeft geen reden voor de opzegging te worden opgegeven. Als de huur voor een vaste periode is aangegaan, kan de huur pas beëindigd worden als die periode is verstreken. Eerder opzeggen is dan alleen mogelijk als de verhuurder hiermee akkoord gaat.
Verhuurders moeten de huur minimaal drie maanden van tevoren schriftelijk en per aangetekende brief opzeggen met een wettelijke reden voor opzegging.
Oplevering
Als het huurcontract eindigt, moet de huurder de woning over het algemeen in de oude staat opleveren. De verhuurder maakt doorgaans een beschrijving van de staat van het gehuurde (een opnamestaat) op het moment dat er een nieuwe huurder in trekt. Zo kan hij achteraf controleren of de huurder de woning correct heeft opgeleverd. Als deze beschrijving niet is opgemaakt, wordt de verhuurder verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is op het moment van de huurbeëindiging. Het is echter wel mogelijk voor de verhuurder om door middel van tegenbewijs aan te tonen dat de staat van de woning er op achteruit is gegaan.
Veranderingen die de huurder zelf met schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft aangebracht mogen blijven zitten, tenzij destijds is afgesproken dat deze verwijderd moeten worden bij het einde van de overeenkomst.
Recht op woongenot en privacy
Het primaire recht van de huurder is het recht op woongenot. In de praktijk betekent dit dat een huurder ‘ongestoord’ van het gehuurde mag genieten, zonder overlast van de verhuurder. Tevens heeft de huurder recht op privacy: de verhuurder mag niet zonder zijn toestemming de woning betreden. Als het woongenot door een gebrek aan het gehuurde wordt verminderd, heeft de huurder het recht om te huur te verminderen of te verrekenen. Een vermindering van de huurprijs moet dan wel in verhouding staan tot de genotsvermindering.
Onderhoudstaken huurder en verhuurder
De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurwoning in goede staat verkeert. Hij is verantwoordelijk voor het (groot) onderhoud van de woning, zoals lekkages van het dak of houtrot in kozijnen en deuren. De huurder moet het klein dagelijks onderhoud zelf uitvoeren en betalen. Dit kan bijvoorbeeld het binnenschilderwerk zijn of het ontstoppen van de gootsteen. Meer informatie over onderhoud en een overzicht met onderhoudstaken is te vinden op deze site.
Huurbescherming
Huurbescherming geldt voor huurders van zowel zelfstandige woningen als onzelfstandige woningen. Dit betekent dat een huurder niet zomaar uit zijn woning gezet kan worden, ook niet als de afgesproken huurperiode is verstreken of de woning is verkocht. De verhuurder moet de huur opzeggen en daarbij een geldige reden geven om het huurcontract te beëindigen. Heeft hij geen geldige reden, maar gaat u toch schriftelijk akkoord met de opzegging, dan eindigt het contract wel.
Huurbescherming geldt ook bij geliberaliseerde huurcontracten (woningen in de vrije sector).
Huurbescherming geldt niet voor de huurders van: woonboten, winkelwoningen, dienstwoningen, recreatiewoningen en kamers in verzorgingshuizen. Bewoners van hospitakamers genieten gedeeltelijke huurbescherming.
Huurcommissie
Een huurder kan naar de Huurcommissie stappen als hij vermoedt dat hij teveel huur of te hoge servicekosten betaalt. De Huurcommissie informeert, adviseert en doet uitspraak over de huurprijs, het onderhoud en de servicekosten van huurwoningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen.
Voor meer informatie over de Huurcommissie kunt u deze site bezoeken.